등기부등본 인터넷발급 열람 보는법 전세사기 확인사항 총정리

전세 계약을 앞두고, 혹은 집을 사기 전에 반드시 떼봐야 하는 서류가 등기부등본입니다. 그런데 인터넷에 떠도는 안내 글 상당수가 수년 전 기준에 멈춰 있습니다. “발급하려면 회원가입이 필수”, “크롬에서는 안 되니 IE를 쓰세요”, “예고등기가 있는지 확인하세요” 같은 설명이 대표적입니다. 셋 다 지금은 틀린 이야기입니다.

이 글에서는 2026년 7월 현재 기준으로 발급·열람 방법과 수수료, 등기부를 읽는 법, 그리고 전세 계약 전에 반드시 확인해야 할 항목을 법령과 대법원 예규를 근거로 정리했습니다.

이름부터 바뀌었습니다

‘등기부등본’은 사실 2011년 10월 13일자로 폐기된 구 명칭입니다. 현행 법정 용어는 등기사항증명서이고, 전부를 담으면 등기사항전부증명서, 일부만 담으면 등기사항일부증명서로 부릅니다.

부동산등기법 전부개정(법률 제10580호) 부칙은 “다른 법령에서 등기부등본 또는 초본을 인용한 경우에는 등기사항증명서를 인용한 것으로 본다”고 정했습니다. 같은 날 수수료규칙의 제목도 「등기부 등·초본 등 수수료규칙」에서 「등기사항증명서 등 수수료규칙」으로 바뀌었습니다.

다만 일상에서는 여전히 등기부등본이라는 말이 통용되고, 인터넷등기소에서도 검색은 잘 됩니다. 공식 문서에 기재할 때만 정확한 명칭을 쓰면 됩니다.

열람과 발급은 법적으로 다릅니다

많은 분이 “싼 쪽으로 열람하면 되는 것 아닌가”라고 생각하시는데, 둘은 용도가 다릅니다.

구분	열람	발급
성격	내용을 보여주는 것	내용을 증명하는 것
증명문·발급연월일	없음	있음
전자이미지관인	없음	있음
표시	매 장 ‘열람용’	—
관공서 제출	불가	가능

부동산등기규칙은 발급에 대해 “증명하는 내용의 증명문을 기록하며, 발급연월일과 전자이미지관인을 기록하여야 한다”고 정하고, 열람은 “전자적 방법으로 그 내용을 보게 하거나”라고만 규정합니다. 즉 내가 확인만 하려면 열람, 어딘가에 내야 하면 발급입니다.

수수료

방법	열람	발급
인터넷등기소	700원	1,000원
등기소 방문	1,200원	1,200원
무인발급기	—	1,000원

방문 발급은 20장까지 1,200원이고, 초과분은 1장당 50원이 추가됩니다.

“2025년에 수수료가 올랐다”는 글은 오보입니다

2025년 8월 1일 시행된 개정이 있었던 것은 맞습니다. 그래서 “등기부등본 발급 수수료 인상”이라고 적은 글이 많이 보입니다. 그런데 개정문을 대조해보면 열람·발급 수수료는 그대로입니다. 해당 조문은 ‘교부수수료’를 ‘발급수수료’로 고치는 등 문구 정리에 그쳤습니다.

실제로 오른 것은 등기신청수수료입니다(방문신청 기준). 소유권이전등기가 15,000원에서 18,000원으로, 기타 부동산등기가 3,000원에서 4,000원으로 올랐습니다. 상속등기는 종전에 소유권이전에 포함돼 15,000원이었으나 별도 항목 20,000원으로 분리됐습니다. 전자신청 수수료는 동결됐습니다. 개정이유에도 “등기신청수수료는 2012년 인상한 이후 약 13년간 동결하여 왔으나”라고 명시돼 있습니다. 열람·발급 수수료는 2012년 이후 동결 상태입니다.

무료로 떼는 방법도 있습니다

내 소유 부동산이라면 인터넷으로 전자등기사항증명서를 무료로 받을 수 있습니다(2023년 12월 시행). 다만 주의할 점이 있습니다. 면제 대상은 전자문서 형태에 한정되며, 일반 출력 발급이나 열람은 해당되지 않습니다. “본인 소유면 무조건 무료”는 과장입니다.

인터넷등기소에서 발급받는 법

회원가입은 필수가 아닙니다

널리 퍼진 오해부터 정리하겠습니다. 인터넷등기소 안내문은 “서비스 이용은 회원과 비회원 모두 가능하나, 결제방식에 차이가 있습니다”라고 명시하고 있습니다. 비회원은 전화번호와 비밀번호만 입력하면 됩니다.

다만 비회원은 등기기록을 1건씩 결제해야 하고 장바구니를 쓸 수 없습니다. 여러 건을 뗄 일이 아니라면 굳이 가입하지 않아도 됩니다. 회원가입이 필요한 경우는 정부24 전자문서지갑으로 전자발급을 받을 때, 그리고 뒤에서 설명할 신탁원부 같은 영구보존문서를 열람할 때입니다.

그리고 소유자 본인이 아니어도 누구나 열람·발급이 가능합니다. 집주인 동의 같은 것은 필요 없습니다. 전세 계약 전에 마음 놓고 떼어보셔도 됩니다.

결제수단과 준비물

PC에서는 신용카드, 계좌이체, 선불전자지급수단, 휴대폰 결제, 간편결제를 쓸 수 있습니다. 이 중 계좌이체만 보안프로그램 설치가 필요하므로, 번거롭다면 카드나 간편결제를 쓰는 편이 빠릅니다.

“액티브엑스를 깔아야 한다”거나 “크롬에서는 안 된다”는 설명도 낡은 정보입니다. 현재 인터넷등기소는 크롬을 정상 지원하고, 보안 프로그램도 윈도우뿐 아니라 맥·리눅스 빌드가 제공됩니다.

⚠️ 발급은 ‘등록된 프린터’에서만 됩니다

거의 모든 안내 글이 빠뜨리는 단계입니다. 발급(출력)을 하려면 사용할 프린터를 미리 테스트해서 지원 가능 프린터로 등록해야 합니다. 인터넷등기소 안내는 “발급가능프린터확인을 선택 후 테스트발급을 진행하여 출력물 확인 후 지원가능프린터로 등록되어 발급이 가능합니다”라고 설명합니다. 미지원 프린터는 발급 불가로 처리됩니다.

결제부터 하고 나서 프린터가 안 맞아 당황하는 경우가 많으니, 급한 서류라면 프린터 등록을 먼저 해두시기 바랍니다.

휴대폰으로도 되나요 — 열람만 됩니다

대법원이 만든 인터넷등기소 앱이 iOS·안드로이드 모두 있고 지금도 업데이트되고 있습니다. 그런데 앱으로 종이 등본을 출력하는 경로는 없습니다. 앱 메뉴 이름 자체가 ‘열람/전송’입니다.

앱에서 가능한 것	설명
등기사항증명서 열람	결제한 부동산을 화면으로 확인
무인발급 예약	무인발급기에서 뽑을 수 있도록 예약
전자발급	정부24 전자문서지갑으로 발급 (회원가입 필요)

즉 프린터 없이 종이 서류가 필요하다면 무인발급기 예약이나 정부24 전자문서지갑 두 경로를 쓰셔야 합니다.

앱은 발급 종류도 제한됩니다. 전부증명서 2종(말소사항 포함·현재 유효사항)만 되고, 특정인 지분이나 현재 소유현황 같은 일부증명서는 PC에서만 선택할 수 있습니다.

헷갈리기 쉬운 시계 세 개

기한 관련 규칙이 세 가지인데 서로 다른 이야기라 자주 혼동됩니다.

기한	대상	내용
1시간	열람	최초 열람 후 1시간 내 재열람·출력 횟수 무제한
3개월	결제 후 미열람·미발급분	결제만 하고 안 뽑았다면 3개월 내 사용
1회	발급 재출력	프린터 오류 시 고객센터 민원 → 1회 한정 재발급

환불은 결제 당일에만 가능하고, 한 번 열람한 뒤에는 취소되지 않습니다. 출력 실패도 환불 대상이 아닙니다. 결제만 하고 3개월이 지나 열람·발급을 못 했다면 그때는 수수료를 돌려받을 수 없으니, 결제했다면 되도록 바로 확인하시기 바랍니다.

참고로 도로명주소로 검색이 안 되는 경우가 있는데, 도로명주소가 병기되지 않은 등기기록은 지번주소로 검색해야 합니다.

등기부 읽는 법 — 표제부·갑구·을구

부동산등기법은 등기기록에 표제부·갑구·을구를 두도록 정하고 있습니다.

구분	무엇이 적히나
표제부	부동산 자체의 표시 — 소재지번, 지목, 면적, 건물 종류·구조
갑구	소유권에 관한 사항 — 소유자, 가압류, 압류, 가처분, 가등기, 신탁, 경매개시결정
을구	소유권 외의 권리 — 근저당권, 전세권, 지상권, 임차권 등

등기할 수 있는 권리 여덟 가지 중 소유권만 갑구에 가고, 나머지(지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·채권담보권·임차권)는 모두 을구로 갑니다.

실무에서 놓치기 쉬운 순위 규칙

권리의 우열을 가릴 때 중요한 규칙이 있습니다. 부동산등기법은 “같은 구에서는 순위번호에 따르고, 다른 구에서 한 등기 상호간에는 접수번호에 따른다”고 정합니다.

즉 갑구의 가압류와 을구의 근저당 중 어느 쪽이 앞서는지는 순위번호가 아니라 접수번호로 판단합니다. 서로 다른 구의 순위번호를 비교하면 잘못된 결론이 나옵니다.

아파트는 1통, 단독주택은 2통

등기부는 토지등기부와 건물등기부로 나뉩니다. 그래서 단독주택이나 상가는 토지 1통, 건물 1통 해서 두 통을 떼야 권리관계가 온전히 보입니다.

아파트 같은 집합건물은 다릅니다. 토지가 대지권이라는 형태로 전유부분 표제부에 흡수돼 있어 한 통이면 충분합니다. 아파트 등기부를 떼면 ‘1동 건물의 표시’와 ‘내 호수’만 묶여 나오고 옆집 내용은 나오지 않는데, 이는 규칙이 “1동의 건물의 표제부와 해당 전유부분에 관한 등기기록을 1개의 등기기록으로 본다”고 정하기 때문입니다.

다만 신축이나 재개발 초기에는 대지권이 아직 등기되지 않은 경우가 있으니, 대지권 표시가 비어 있다면 별도로 확인이 필요합니다.

전세 계약 전 반드시 볼 항목

① 근저당권 (을구) — 채권최고액의 함정

을구에 근저당권이 있다면 채권최고액을 봅니다. 여기서 중요한 것은 채권최고액은 담보 한도액이지 현재 남은 빚이 아니라는 점입니다.

은행권은 통상 대출원금의 120% 안팎(제2금융권은 더 높게) 설정하는 것이 관행입니다. 그래서 “채권최고액을 1.2로 나누면 원금”이라는 계산법이 돌아다니는데, 이 비율을 정한 법령 기준은 없습니다. 어디까지나 추정이고, 실제 잔액은 임대인에게 부채증명원을 요구해야 알 수 있습니다.

참고로 주택도시보증공사(HUG)도 보증 심사에서 실제 잔액이 아닌 설정금액 기준으로 부채비율을 계산합니다. 보수적으로 보는 것이 안전하다는 뜻입니다.

② 가압류·압류·경매개시결정 (갑구)

갑구에 이런 기재가 있으면 임대인이 이미 다른 채권자에게 쫓기고 있다는 신호입니다. HUG는 전세보증금반환보증 요건으로 “주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)이 없을 것”을 명시하고 있습니다. 보증기관조차 받아주지 않는 등기부라면 개인이 감당할 위험이 아닙니다.

③ 신탁등기 (갑구) — 가장 위험한 항목

가장 조심해야 할 항목입니다. 신탁등기가 돼 있으면 소유권과 관리권이 신탁회사(수탁자)에게 넘어가 있습니다.

대법원은 “주택을 임대할 수 있는 적법한 권한 또한 원칙적으로 수탁자가 보유한다”며, 위탁자(원래 집주인)와 계약한 임차인은 주택임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 없다고 판시했습니다. 이후 판례에서는 신탁원부에 ‘위탁자가 임대할 수 있다’는 취지가 적혀 있어도, 보증금 반환의무는 위탁자에게만 있고 공매로 집을 가져간 사람은 임대인 지위를 승계하지 않는다고 봤습니다.

정확히 말하면 “대항력이 없다”기보다 임대 권한이 없는 사람과 맺은 계약이라 법의 보호를 받지 못한다는 것입니다. 최악의 경우 보증금을 잃고 퇴거 요청까지 받을 수 있습니다.

여기서 정보가 최근에 바뀐 부분이 있습니다. 예전에는 신탁원부를 보려면 등기소에 직접 가야 했지만, 2025년 1월 31일부터 인터넷등기소에서도 열람·발급할 수 있게 됐습니다(1건 700원). 다만 두 가지를 알아두셔야 합니다. 로그인(회원)이 필요하고, 등기기록 열람 화면의 ‘영구보존문서목록’에서 따로 선택해야 합니다. 메뉴가 눈에 잘 띄지 않아 못 찾는 분이 많습니다.

또 하나 반가운 변화가 있습니다. 2024년 12월 21일부터는 등기관이 신탁등기를 할 때 ‘수탁자 동의 없는 임대차는 보호받지 못할 수 있다’는 취지의 주의사항을 등기기록에 직접 기록하도록 바뀌었습니다. 등기부 화면에서 이 문구가 보인다면 그것만으로도 경고 신호입니다.

신탁등기가 보인다면 반드시 신탁원부를 확인하고, 신탁회사의 동의 없이는 계약하지 마시기 바랍니다.

④ 임차권등기명령 (을구)

이것이 보이면 경고가 두 겹입니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받은 임차인이 신청하는 것이므로, 전 세입자가 돈을 못 받고 나갔다는 법적 증거입니다.

더 중요한 것은 주택임대차보호법이 “임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다”고 못박고 있다는 점입니다. 법으로 박탈되는 것은 소액임차인 최우선변제권(제8조)입니다. 확정일자에 따른 우선변제권 자체는 남지만, 앞선 임차권등기보다 순위가 뒤로 밀리기 때문에 실익이 거의 없습니다.

⑤ 가등기 (갑구)

가등기가 본등기로 넘어가면 순위가 가등기 시점으로 소급합니다. 그 사이에 들어간 임대차는 주장하기 어려워집니다.

⑥ 예고등기는 이제 없습니다

체크리스트에 “예고등기 확인”이 적혀 있다면 그 글은 낡은 것입니다. 예고등기는 2011년 폐지됐습니다. 집행방해 수단으로 남용된다는 지적 때문이었고, 그 기능은 처분금지가처분이 대신하고 있습니다.

말소사항 포함 vs 현재 유효사항

발급할 때 선택지가 나옵니다. 차이는 이렇습니다.

종류	내용	언제
말소사항 포함	말소된 등기까지 전부	계약 전 임대인 신용 이력 판단
현재 유효사항	현재 효력 있는 것만	현재 권리관계만 빠르게 확인

계약 전이라면 말소사항 포함을 권합니다. 과거에 가압류가 반복해서 걸렸다가 풀렸거나 경매개시결정이 있었던 이력은 ‘현재 유효사항’에서는 아예 보이지 않기 때문입니다. 지금은 깨끗해 보여도 자금 사정이 반복적으로 흔들린 집주인인지는 과거 이력에서 드러납니다.

다만 이것은 법으로 강제된 사항은 아니고 실무상 권장입니다. 말소된 등기는 취소선이 그어진 형태로 표시됩니다.

등기부만 믿으면 안 되는 이유

마지막으로 가장 중요한 이야기입니다. 우리 법에서 등기부에는 공신력이 없습니다.

대법원은 “부동산등기에 관하여 공신력이 인정되지 아니하는 우리 법제하에서는”이라는 표현을 명시적으로 쓰며, 원인이 무효인 등기는 그것을 믿고 거래한 사람이 있어도 무효라고 판단합니다. 등기부 확인은 필요조건이지 충분조건이 아닙니다.

또 하나, 등기부가 깨끗해 보여도 접수돼 처리 중인 사건이 있으면 내용이 접수 시점으로 소급해 바뀔 수 있습니다. 규칙은 이 경우 “처리 중에 있다는 뜻을 표시하여” 발급하도록 정하고 있습니다. 이것이 잔금 치르는 날 당일에 등기부를 한 번 더 떼봐야 하는 이유입니다.

함께 쓰면 좋은 무료 서비스

서비스	용도
안심전세앱 (HUG)	시세·보증사고 이력·위험도 확인
실거래가 공개시스템	실제 거래가격 확인
부동산테크 (부동산원)	빌라 참고시세
정부24 건축물대장	위반건축물 여부 확인 (온라인 무료)
임대인 미납국세 열람	세무서에서 확인

특히 건축물대장의 ‘위반건축물’ 표시는 꼭 보시기 바랍니다. 불법 증축이나 방 쪼개기가 있는 집은 전세대출이나 보증 가입이 거절될 수 있습니다. 온라인에서 무료로, 회원가입 없이 확인됩니다.

임대인 미납국세 열람도 알아두면 좋습니다. 계약 체결 전에는 임대인 동의가 필요하지만, 계약 체결 후 임대차 개시일까지는 보증금 1천만원 초과 시 동의 없이 전국 어느 세무서에서나 열람할 수 있습니다. 근거법은 국세기본법이 아니라 국세징수법입니다.

참고로 안심전세앱은 2026년 9월에 대폭 개편돼 등기부·확정일자·전입세대 등 57종 권리정보를 연계하고 위험도를 3단계로 표시할 예정입니다. 같은 발표에는 대항력 발생 시점을 전입신고 다음 날 0시에서 즉시로 앞당기는 개편안도 포함돼 있습니다. 지금은 전입신고를 해도 그다음 날 0시가 돼야 대항력이 생겨 그사이 근저당이 설정되면 밀리는 구조인데, 이것이 개선되면 잔금일의 위험이 크게 줄어듭니다.

정리하면

등기부등본은 700원이면 열람할 수 있고, 집주인 동의도 필요 없습니다. 계약 전 한 번, 계약 당일 한 번, 잔금 치르는 날 한 번 떼보는 데 2천원이 조금 넘게 듭니다. 보증금 규모를 생각하면 아까워할 돈이 아닙니다.

그리고 확인 순서를 잊지 마시기 바랍니다. 갑구에서 소유자와 가압류·신탁을 보고, 을구에서 근저당 채권최고액과 임차권등기명령을 봅니다. 신탁등기가 보이면 그 자리에서 멈추고 신탁원부부터 확인하셔야 합니다.

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• 자동차세 연납 할인율 계산 납부방법 총정리 — 같은 지방세 계열 정보입니다.

※ 이 글은 2026년 7월 기준 부동산등기법·부동산등기규칙·대법원 등기예규 및 인터넷등기소 공식 안내를 바탕으로 작성했습니다. 개별 사안의 법적 판단은 변호사·법무사 등 전문가와 상의하시기 바랍니다.